头部物管上市公司去年毛利率普涨
Wind数据显示，截至4月1日记者发稿，已经有20家物业管理类上市公司公布2025年业绩报告，其中包括H股19家、A股1家。在房地产行业深度调整的背景下，物业管理类上市公司坚守物业服务本源，多数实现了稳健运营。
年报显示，物管类上市公司营收规模分化显著，头部企业继续领跑，毛利率普遍同比上升。与此同时，随着物管行业存量市场进入深度竞争阶段，企业纷纷通过人工智能等新技术，推进服务业态的模式升级。
九家公司营收规模超过百亿元
Wind数据显示，已经公布2025年业绩报告的物业管理上市公司当中，有9家公司营收规模超过百亿元，其中碧桂园服务、万物云、招商积余分别以483.54亿元、372.72亿元、192.73亿元领先行业；从同比增速来看，有13家公司实现正增长，金茂服务、建发物业、招商积余增长率均超过10%。
3月31日，保利物业2025年度全年业绩报告显示，公司实现营业总收入171.26亿元，同比增长4.8%。其中，核心物业管理服务收入达131.50亿元，同比增长12.6%，占总营收比重提升至76.7%，较2024年提高5.3个百分点，核心主业的压舱石作用进一步凸显。
此前，招商积余公布的2025年业绩报告显示，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。其中，物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%，主要系原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加。从收入构成来看，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%。
记者注意到，另有多家上市公司在2025年业绩报告中介绍，基础类物业管理服务营收增长成为支撑全年营收规模的核心因素，尤其是头部企业，得以实现稳健增长，维持业绩韧性。
万物云年报显示，2025年公司实现总营业收入372.72亿元，同比增长2.7%，营收规模保持稳步扩张。其中，作为公司经营压舱石的循环型业务（住宅物业管理服务等）实现收入334.02亿元，同比增长8.5%，在总营收中的占比提升至89.7%，促使公司业务结构的稳定性进一步增强。
此外，金茂服务发布的2025年业绩报告显示，截至本报告期末，公司本年度实现总营业收入36.68亿元，同比增长18.5%；截至2025年末，公司在管物业建筑面积1.057亿平方米，同比增长4.8%；随着在管面积扩大，公司基础物管收入同比增长23.0%至26.9亿元，成为营收增长的核心引擎。
中指研究院指出，在已披露年报的上市物企中，超半数公司营收实现正增长。基础物业服务成为大多数上市物企的核心收入来源与经营压舱石。其中，彩生活、融创服务基础服务收入占比超90%。这也意味着，少数公司对该类业务依赖度相对较高。
行业毛利率普遍同比上升
2025年，物业管理行业已经进入存量竞争的深水期。市场下行带来的增量萎缩、空置率抬升、物业费收缴率下滑等多重挑战，致使行业整体利润规模同比增速下降。不过，已经披露年报的上市公司当中，大多数企业毛利率同比上升。
根据Wind数据，已经公布2025年年度业绩的物管类上市公司当中，有19家公司归母净利润实现盈利；同比来看，11家公司同比增速为正，4家增速超过100%。
碧桂园服务2025年业绩报告显示，报告期内，公司物业管理服务部分的毛利率由上年度的约20.0%上升0.6个百分点至本年度约20.6%。这主要得益于项目精细运营体系的实施与数字化管理的落地，重点对历史亏损项目、低利润项目优化资源投入，提升了公司经营效率；此外，结合集采降本、清洁机器人作业、智能物联设备改造等举措，实现对成本的优化。
绿城服务在2025年业绩报告中介绍，公司全年实现毛利33.22亿元，同比增长10.3%；毛利率为17.3%，较2024年的16.8%增加0.5个百分点。公司实现核心经营利润18.78亿元，同比增长24.6%；报告期内净利率4.9%，较2024年上升0.7个百分点。这主要得益于收入质量管理，并采取成本管控措施，从而带来主营业务盈利能力的持续提升。报告期内，公司物业服务板块毛利达19.49亿元，较2024年增长14.5%。
头部企业当中，中海物业是少数毛利率同比下降的企业。2025年业绩报告显示，公司报告期实现毛利22.47亿元，同比下降3.8%；整体毛利率15.0%，较2024年的16.6%下降1.6个百分点，但仍保持较高水平。
中海物业介绍，报告期盈利阶段性承压主要源于三方面因素：期内直接经营成本增速高于营收增速，人工、物料等基础服务刚性成本上涨，叠加行业价格竞争加剧，对基础物业服务毛利率形成挤压；公司推进业务结构优化与亏损项目治理，短期对整体盈利规模形成拖累；公司加大了城市运营能力建设、科研投入与人才体系搭建等，阶段性拉低了当期盈利水平。
综合物业管理行业上市公司的盈利表现来看，行业分化态势延续，头部企业凭借多元业务与成本管控能力，多数保持较强的盈利韧性；部分低基数企业也实现利润修复式增长；仅有少数企业出现净利润亏损。
AI应用在多维度显现成效
行业上市公司除了筑牢基础物业服务“基本盘”外，还拓展增值服务寻找新的盈利点，头部企业纷纷宣布利用人工智能的新兴技术重塑智慧服务新生态。物业作为典型的劳动密集型行业，在成本管控压力下，AI与机器人的应用空间巨大，目前已在多个维度显现成效。
万物云在年报中介绍：“2025年，物业管理行业进入再定价与再分化的关键阶段。行业的矛盾不再是单一的规模增长，而是同时面对两条主线：一是深耕存量经营，应对住宅与商写空置率抬升及公共成本分摊调整带来的利润影响；二是重构市场能力，通过资产运营、AI与机器人应用及能源管理构建专业护城河。在这一背景下，行业正加速从‘经验与人力驱动’向‘治理与技术驱动’转型。”
万物云介绍，公司内部通过研发智能体，实现机器人、大模型持续进化。同时，借助自身的“灵石”边缘服务器，已经与多个厂家搭建机器人生态。其年报披露，公司全年通过消耗Token，对应管理费绝对额下降近2亿元。
业内人士认为，AI大模型的规模化应用正在促使物业管理传统服务范式发生转变。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，显著提升物业服务企业的运营效率，上市物企的中后台管理费用率普遍呈现下降趋势。
为此，行业上市公司纷纷布局机器人产业，利用智能机器人实现精准化作业和无人值守。其中，招商积余、绿城服务、南都物业、新大正等，都成为机器人应用的头部公司，碧桂园服务则选择直接研发生产清洁机器人。
碧桂园服务在年报中介绍，随着人工智能技术进入大规模商用阶段，物业服务行业正迎来颠覆性变革。集团层面始终坚持推动数字化转型，正在以“人（People）、智能体（Agent）、机器人（Robot）、智能物联网（AIoT）”四力并行的PARA协生模式，重塑服务流程。未来，公司将推进PARA模式与运营体系变革深度协同，推动服务组织由传统人工作业向人机协同、数据驱动加快升级。
保利物业也表示，2025年公司持续推进数字化与智能化管理体系升级。资金投入层面，公司为数字化建设提供了长期稳定的资金保障，上市募集资金中5%专项用于升级数字化及智能化管理系统，对应金额为2.61亿港元，截至2025年末已累计投入0.86亿港元，剩余1.75亿港元计划于2027年12月31日前完成投入，以保障数字化建设的持续性与系统性。